ОСОБЕННОСТЬ ИПОТЕКИ НА ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЯ

Гражданский кодекс РФ (п. 3 ст. 340), а также ст. 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливают, что ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения) либо правом пользования им.

Данное положение основано на принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, и вполне естественно, когда речь идет об отдельно стоящем здании или сооружении, но совершенно неприменимо к залогу квартиры в многоквартирном жилом доме либо офиса в крупном офисном здании — т. е. в тех ситуациях, когда собственник помещения не обладает и не может обладать никакими документально подтвержденными правами на прилегающий к зданию земельный участок.

Введенное ГК РФ и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ограничение длительное время фактически препятствовало развитию жилищной ипотеки, а также делало невозможным получение кредита под залог помещений.

Впервые легальное определение долгосрочного ипотечного жилищного кредита было дано в постановлении Правительства РФ № 28, в соответствии с которым жилищный кредит — это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства для мелких фирм, не обладавших правом собственности либо аренды на землю.

В настоящее время к залогу квартир и других помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяются правила гл. XIII Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и практически такой залог осуществляется без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение.

Однако прямых указаний на такую возможность закон не содержит, что является существенной недоработкой закона и может впоследствии затруднить его применение. Статья 75 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» только предусматривает, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Возможно, данную норму следует рассматривать как альтернативную норме, предусмотренной п. 3 ст. 340 ГК РФ, но представляется, что законодатель должен уточнить данное положение закона.
 

Консультации Ипотека, вопрос-ответ Консультация адвоката Снос пятиэтажек Продажа квартир: вопрос-ответ Покупка квартир. Вопрос-ответ Налоги, недвижимость

Отправить сообщение

Ваше имя Контактный телефон Текст сообщения