Анализ статистики цен на квартиры

Проблема статистики цен стандартна - информация по ценам на квартиры не вполне достоверна и количество единиц информации не всегда достаточно. Некоторые аналитические ресурсы пошли по пути разделения переменных - временной и ценовой части, то есть предположив, что соотношение цен по районам меняется слабо. Но это очень некорректно!
Вспомним, цены на Соколе в 2000 году были не меньше цен на Патриарших Прудах, сейчас - Патриаршие Пруды дороже в разы, то есть корреляция цен по районам сильно меняется по времени. Поэтому, надо идти по другому пути. Путь стандартен и используется в прогнозах цен на акции. Предположение следующее - продажа одной квартиры и другой - независимые события. Это более или менее верно, поскольку решения о покупке квартир принимаются независимо, кроме оптовых покупок, которые, в последствие продаются по частным лицам, что тоже независимые события.

В результате, мы имеем распределение, похожее на схему Бернулли, которая реализовалась, если бы продажа каждого квадратного метра была бы независимой, что не верно, т.к. квадратный метр никто не покупает. Но это распределение имеет одну и ту же форму в течение всего развития рынка недвижимости, и зависит всего от нескольких параметров. Параметры - дисперсии (разброс площадей и цен) покупаемых квартир, они меняются по времени, району и количеству комнат, соотношению различных типов домов и учитывает изменение спроса на различные категории квартир. Таким образом, вместо одного параметра - индекса цены на район мы вводим 5 параметров распределения.

Далее задача становиться достаточно стандартной - подгонка распределения для конкретного района в конкретный промежуток времени, учитывая плавность их изменения по времени (но не по району) и сводится к стандартной задаче минимизации функционала по нескольким параметрам. Число параметров можно увеличить, можно уменьшить - это отдельная задача оптимизации схемы, которая была решена, и количество параметров 5,21 было признано оптимальным, с точки зрения оптимизации ошибки. Методика оптимизаций аналогична механизму расчетов корелляций курсов акций и разработана аналитическим отделом apartment.ru. Наша статистика носит информационный характер и полностью бесплатна. Перейти в статистику цен...