Офисы Москвы. Анализ рынка

В последнее время в Москве стоимость аренды офисов росла довольно быстрыми темпами. Возникает вопрос: каковы причины данного роста и что будет дальше на рынке офисной недвижимости столицы?

 

Одной из причин столь быстрого роста стоимости аренды офисов столицы является следующее. Если вспомнить ситуацию 2003 года в данном сегменте рынка, то можно сказать, что тогда общий объем офисных помещений класса А и В составлял около 2,5 млн. кв. м. Не вдаваясь в подробности, отметим, что вплоть до 2006 года данный объем офисов существенно не изменялся. Темпы строительства новых объектов составляли примерно 500 тысяч кв. м в год. При этом в значительной степени росли доходы компаний. Таким образом, финансовые возможности арендаторов увеличивались. В итоге сформировался явный дефицит офисных помещений в Москве. Что происходит в такой ситуации, наверное, и так всем ясно.

 

Однако в последнее время наблюдается значительное увеличение темпов строительства новых офисных помещений. Так, в 2007 году прирост сдаваемых новых офисных помещений составил примерно 1,5 млн. кв. м. В нынешнем же году этот показатель по плану должен составить приблизительно 2 млн. кв. м офисных площадей. Не трудно заметить, что предложение сегодня заметно увеличивается.

 

По итогам августа нынешнего года можно отметить, что к продаже предлагалось около 1 млн. кв. м офисных площадей. Этот показатель на 5% превышает аналогичный в июле этого года. Если же сравнивать его с августом 2007 года, то в 2008 году он увеличился на 27%. Существенных колебаний цен по сравнению с июлем этого года не наблюдалось. Средние значения арендных ставок в центре столицы составили $1324 за 1 кв. м в год. Это на 1,5% ниже по сравнению с аналогичным показателем июля нынешнего года. На периферии же Москвы ставки, естественно, ниже – примерно $828 за 1 кв. м в год. Отметим, что это на 10% ниже, чем в июле текущего года.

 

Что же будет дальше на рынке офисов Москвы? Скорее всего, в ближайшем будущем доля вакантных офисных помещений может заметно увеличиться. В этой связи можно будет ожидать существенного снижения стоимости аренды офисов. Однако эта ситуация связана не только с тем, что в последнее время заметно возросли темпы строительства новых офисных помещений в столице. Дело в том, что финансовый кризис, который происходил на развитых рынках, принудил многие зарубежные компании снизить свое присутствие в российской столице. Иначе говоря, компании, которые планировали в ближайшем будущем открыть свои представительства в Москве, могут отказаться от этих планов. Поскольку зарубежные компании занимают основную долю среди арендаторов офисных помещений столицы, то с их уходом может существенным образом снизиться спрос на офисы.

 

Следует также учесть, что за последнее время доходность от сдачи офисных помещений заметно снизилась. Например, в 2003 году доходность составляла 19% для офисных помещений класса А и 26% для офисов класса В. При этом инфляция в 2003 году составляла 12%. По итогам 2007 года наблюдалась такая же инфляция, однако доходность помещений составила 13% и 18% для офисов класса А и В соответственно.

 

До недавнего времени считалось, что рынок офисной недвижимости является значительно выгоднее, чем рынок жилой недвижимости. Однако в случае наступления стагнации на рынке офисной недвижимости, такое утверждение уже не будет верным. Ведь жилье будут покупать всегда. А вот потребность в офисной недвижимости при стагнации будет не очень высокой. К тому же, падение и стагнация на рынке офисной недвижимости могут длиться гораздо дольше по сравнению с рынком жилой недвижимости.

 

Недвижимость на Apartment.ru