Сколько стоит «дух старины»?

Центральный округ Москвы примечателен тем, что примерно треть всего жилого фонда (а это 5 млн. кв. м из 16 млн. кв. м) составляют исторические строения. Ещё совсем недавно – вплоть до конца 90-х годов – такие дома считались элитными.Ситуация несколько изменилась с появлением действительно элитных новостроек, в связи чем историческое жилье в глазах потребителей потеряло свою престижность и переместилось в разряд обычного. Однако в последнее время наблюдается новый всплеск интереса к историческим зданиям, особенно к особнякам.Рассмотрим наиболее типичные тенденции на рынке старого жилья Москвы. Начнем с того, что объектов с налетом старины в Москве насчитывается около 10 тыс. Во-первых, это не так уж и много, учитывая, что число их уменьшается с невероятной скоростью. Во-вторых, к сожалению, судьба этих домов предрешена. По мнению чиновников и девелоперов, их следует сносить и на их месте строить новое жилье. Такого же мнения придерживается определенная часть жильцов этих домов, аргументируя это сгнившими коммуникациями, деревянными перекрытиями и другими неприятностями, связанными с возрастом этих строений. Жильцов понять можно, но можно понять и чиновников с девелоперами: удачное расположение старых домов в исторической части Москвы обещает золотой дождь конвертируемой валюты. Однако и те и другие не учитывают, что причиной столь высокой привлекательности этого жилья как раз и является сама старина.Старое жилье можно условно разделить на несколько типов, имеющих свою определенную специфику – это особняки, бывшие доходные дома, типовые дореволюционные постройки. В историческом смысле особняк появился гораздо раньше доходного дома, представляющего собой типичное городское жилье. В отличие от городской усадьбы, городской особняк строился по так называемой «красной линии» улиц. Именно в особняке проявляются такие признаки, как зонирование помещений на общественные и спальные, кухонные и обеденные зоны, получившие дальнейшее развитие в планировке доходных домов и характерные для современной городской квартиры.Жилье в бывших доходных домах очень редко предлагается к продаже, поскольку оно считается наиболее качественным по типу постройки. И этому есть вполне логичное объяснение. Ну, хотя бы то, что проектировали его в основном иностранные архитекторы. Кроме того, деревянные перекрытия здесь из лиственницы, известной тем, что она практически неподвластна времени - не гниет столетиями и в ней не заводится зловредный жучок. Что же говорить об уникальной планировке в этих старых домах – начиная от 3-4-метровых потолков и кончая эркерами в комнатах квадратной, прямоугольной или полукруглой формы! Поэтому не стоит удивляться тому, что на рынке такие квартиры в доходных домах не застаиваются, и это при цене квадратного метра свыше $3 тыс. Это жилье особенно популярно среди ценителей истории.Что касается типовых дореволюционных построек, в которых селились в основном купцы (это жилье и располагается преимущественно в бывших купеческих кварталах - в Замоскворечье, на Китай-городе, вдоль Яузы), то они отличаются небольшой этажностью, умеренными размерами комнат, рациональной простотой возведения. Можно сказать, что квартиры эти относительно недороги – от $2,2 тыс. за квадратный метр. Но это касается не всех домов, так как ещё в 70-ые годы ХХ-го века во многих типовых дореволюционных постройках были проведены реконструкция и основательный капитальный ремонт с заменой перекрытий, коммуникаций и столярки. Этот факт подразумевает, что цена квадратного метра в таких реконструированных домах спокойно может превысить и $3 тыс.Конечно, это намного дешевле, чем стоимость в элитной новостройке в том же районе. Однако почтенный возраст дома и его историческая ценность могут обеспечить жилью определенную добавочную стоимость, но только в исключительном случае.Речь идет о двух полюсах исторических зданий – это особняки и дома под расселение. Кстати, на расселении завязан довольно удачный бизнес девелоперов, сумевших вовремя оценить структуру момента. В этом контексте большой интерес для них представляют старые дома, в которых можно произвести комплексную реконструкцию, отселив жильцов. Это относится, прежде всего, к коммуналкам, жильцы которых часто бывают более сговорчивы. Например, некоторые переселенцы счастливы от возможности переехать из своей коммуналки в 30 кв. м где-нибудь в районе Плющихи в однокомнатную в Печатниках или Перово.Другим плюсом для девелоперов является то, что в старых зданиях не так много квартир (12-15) и, таким образом, легче удовлетворить спросы жильцов. Обычно подобное расселение инвестору обходится не слишком дорого, однако этой суммы бывает достаточно, чтобы расселить людей, к вящему удовольствию всех сторон. Счастливы и жильцы, и инвестор, которому капитальная реконструкция дома обходится максимум в $1-1,2 тыс. за квадратный метр. Учитывая, что $700-800 за квадратный метр при этом отчисляется московскому правительству, итоговые затраты такого рода перепрофилирования составляют примерно $3-3,2 тыс. за квадратный метр. А если взять во внимание то, что после реконструкции «новые старые» квартиры продаются за $4-5 тыс. за квадратный метр, то несомненная выгода подобной сделки вполне очевидна. Причем чаще всего такой дом продается в качестве «отдельно стоящего здания» для представительства какой-нибудь фирмы.Тенденции такого перепрофилирования таковы, что в среднем за год такие метаморфозы претерпевают не менее 10 старых жилых домов. Всё бы хорошо, но прямым следствием этого является потеря городом своего самобытного колорита. Избежать подобного «перепрофилирования» старого дома можно, лишь заселив его хотя бы на треть состоятельными людьми, деньги которых могут служить своего рода «индульгенцией».Другой полюс исторических зданий составляют старинные особняки дореволюционной постройки, пользующиеся в последнее время особенно высоким спросом. Сегодня в Москве можно насчитать немногим более тысячи частных домов, подпадающих под эту категорию. Большинство из них являются памятниками архитектуры, другая часть относится к исторической застройке. Несмотря на то, что вокруг этого сегмента рынка недвижимости в последнее время наблюдается большой ажиотаж, сделки по продаже таких домов буквально единичны. Все объясняется большим количеством бюрократических и юридических проволочек, с которыми приходится сталкиваться при заключении подобных сделок. Согласно российскому законодательству (законы «О землепользовании и застройке в городе Москве» и «О приватизации государственной и муниципальной собственности»), собственник купленного дома может приватизировать землю, на которой тот расположен. Однако московские чиновники предпочитают в основном заключать договор аренды сроком на 49 лет. Мало того, в московском правительстве до сих пор не могут определиться, что же выгоднее – получать прибыль от аренды памятников и в то же время самим заниматься ими, или отдавать памятники в частные руки и освободить себя от этой головной боли (в этом случае, в соответствии с законом «Об объектах культурного наследия...», вся ответственность за сохранность и должный уход ложится на владельца).Особняки, относящиеся к памятникам архитектуры, на сегодняшний день строго охраняются Государственным управлением по охране памятников (ГУОП). Владелец особняка имеет право только на реставрацию здания, не нарушающую историко-художественной ценности дома, но не имеет права делать надстройки, пристройки, менять цвет фасада, внутреннюю планировку, а любой, даже самый простой ремонт должен быть тщательно согласован с ГУОП.Сегодня в Москве довольно много старинных особняков, состояние которых весьма критическое, однако вернуть им первоначальный вид властям не по силам. И все же, несмотря на то что «дух старины» сегодня стоит больших денег, а исторические особняки занимают своеобразную нишу между классами люкс и бизнес, исторические дома несколько проигрывают элитным новостройкам. Прежде всего – по качеству инженерии и такому немаловажному фактору, как подземный паркинг, отсутствие которого сегодня могут пережить не многие.Однако следует заметить, что особняки все-таки реконструируются, ибо популярность их растет, особенно среди людей, ценящих архитектуру старой Москвы. Среди тех, кто интересуется этими объектами в целях приобретения (в основном – это московская интеллигенция), немало и таких потенциальных покупателей, которые выбирают определенные места, связанные с памятью о близких, воспоминаниями о детстве или же их просто привлекает «дух старины», витающий над этими особняками.Несколько в стороне от этих любителей старины стоят те, кто покупает особняки для последующей сдачи в аренду. Бизнес этот довольно прибыльный, так как особняки на рынке аренды недвижимости особенно популярны среди иностранных граждан.Цена такого жилья имеет очень большой разбег и зависит в первую очередь от времени проведения реконструкции. Стоимость растет не только оттого, насколько позже была произведена реконструкция, но и от таких немаловажных деталей, как установлен ли лифт и имеется ли подземный паркинг. В этом случае стоимость квадратного метра редко опускается ниже $4 тыс.Примером такого реконструированного особняка может служить здание на Малой Молчановке, д. 6. В пятиэтажном особняке, который выкупил один человек (он же его отреставрировал, провел все современные коммуникации и продал квартиры своим партнерам по бизнесу и друзьям), расположены семь квартир (площадь квартир – до 420 кв. м). Здание располагает собственной территорией и многоуровневой охраной.Или вот ещё пример: рядом с реконструируемым старинным зданием (жилой дом № 45 по Большой Никитской улице), реставраторы возвели отдельный особняк площадью 600 кв. м с отдельным входом, лифтом, паркингом и небольшой придомовой территорией. На той же Никитской улице, д. 60, строение 3 реализуется здание постройки Х1Х-го века с собственным внутренним двором площадью 1200 кв.м.Стоимость таких зданий чуть превышает стоимость обычной загородной резиденции класса de luxe, например, на Рублевском или Новорижском шоссе – средняя стоимость квадратного метра в городских усадьбах стартует от $6 тысяч. Словом, сегодня можно приобрести исторический особняк в центре Москвы по цене какого-нибудь столичного пентхауса – за $5 млн. Много это или мало за ещё сохранившийся «дух старины глубокой» – кто знает...